Byt na prenájom alebo ETF: čo sa viac oplatí?

Byt na prenájom je na Slovensku jedna z najobľúbenejších investícií. Je hmatateľný, dá sa ukázať rodine a nájomné chodí každý mesiac. ETF portfólio je oproti tomu pár riadkov v aplikácii. Otázka „čo sa viac oplatí“ má však prekvapivo triezvu odpoveď, ak sa pozrieme na to, čo obe možnosti reálne zarábajú a čo stoja.

Čo zarába byt

Výnos bytu má dve časti: nájomné a rast ceny. Hrubý výnos z nájmu, teda ročné nájomné delené cenou bytu, sa na Slovensku bežne pohybuje v nižších jednotkách percent, v regiónoch býva vyšší ako v hlavnom meste. Z neho treba odpočítať to, čo väčšina ľudí pri rozhodovaní nepočíta:

• daň z nehnuteľnosti, poistenie, príspevky do fondu opráv,
• opravy a obnova zariadenia, ktoré nájomníci opotrebujú rýchlejšie ako vy,
• výpadky nájmu medzi nájomníkmi a prípadné neplatenie,
• daň z príjmu z prenájmu (zdravotné odvody sa z prenájmu neplatia),
• a váš čas: hľadanie nájomníkov, zmluvy, odpočty, reklamácie, telefonáty.

Po odpočítaní nákladov ostane čistý výnos z nájmu spravidla nižší, než sa na začiatku zdalo. Druhú časť, rast ceny, nemáme pod kontrolou. Ceny bytov na Slovensku dlhodobo rástli, ale nie rovnomerne: po rokoch prudkého rastu prišli aj roky poklesu, a byt sa na rozdiel od portfólia nedá predať po častiach.

Čo zarába ETF portfólio

Široko rozložené svetové akcie priniesli za posledných 30 rokov v priemere 8 až 10 % ročne, v jednotlivých rokoch s poklesmi aj o desiatky percent. Portfólio nevyžaduje žiadnu prácu, stojí desatiny percenta ročne, dá sa predať po častiach v priebehu dní a po roku držania je zisk bez dane. Čo ETF presne je, rozoberáme v samostatnej odpovedi.

Porovnanie vedľa seba

Hypotéka: prečo byt môže zarobiť viac

Jediné, v čom má byt nad portfóliom zásadnú výhodu, je hypotéka. Banka vám požičia na byt, nie na ETF. Ak nájomné pokryje splátku, byt splácajú nájomníci a rast ceny sa počíta z celej hodnoty bytu, nie len z vašich vlastných peňazí. To je páka, ktorá výnos násobí.

Páka funguje obojsmerne. Ak nájomné nepokryje splátku, výpadok nájmu alebo rast sadzby po fixácii platíte zo svojho. Ak cena bytu klesne, strata sa tiež počíta z celej hodnoty. A pravidlá NBS idú smerom, že na ďalšiu nehnuteľnosť potrebujete viac vlastných zdrojov než na prvé bývanie. Koľko si môžete požičať celkovo, rozoberá odpoveď o limitoch hypotéky.

V kancelárii počítame byt vždy aj s vlastným časom a s výpadkom nájmu. Byt, ktorý na papieri zarába 5 % hrubého, po nákladoch, jednom mesiaci bez nájomníka ročne a pár hodinách mesačne často skončí pri výnose porovnateľnom s portfóliom, ktoré nevyžaduje nič. Rozhoduje potom to, či vás správa bytu baví, alebo obťažuje.

Kedy dáva byt zmysel

• Máte rezervu a už investujete do portfólia; byt je druhý krok, nie prvý.
• Kupujete s hypotékou a nájomné v danej lokalite pokryje splátku aj s rezervou.
• Poznáte lokalitu, vidíte byt na vlastné oči a viete, kto tam bude bývať.
• Máte čas a chuť sa oň starať, alebo ste ochotní za správu zaplatiť.
• Horizont je desať a viac rokov, nie „predám, keď cena stúpne“.

Kedy nie

• Byt by bol vaša jediná investícia alebo by zhltol všetky úspory. Riziko jednej nehnuteľnosti je rovnaké ako riziko jednej akcie.
• Počítate len nájomné a rast ceny, nie náklady, výpadky a čas.
• Kupujete preto, že „nehnuteľnosti vždy rastú“. Nerastú vždy a nedajú sa predať za deň.
• Peniaze budete potrebovať do piatich rokov. Náklady na kúpu a predaj bytu sa za taký čas nevrátia.

Nie je to buď, alebo

Častá chyba je brať otázku ako voľbu jednej cesty. Kto má portfólio, rezervu a chuť, môže mať aj byt. Kto nemá čas a nechce riešiť nájomníkov, má v portfóliu všetko, čo potrebuje. A kto chce mať nehnuteľnosti v portfóliu bez práce, môže ich mať cez fondy nehnuteľností, ako jednu zložku, nie ako celok.

Zhrnutie

• Byt zarába nájomným a rastom ceny, ale stojí náklady, výpadky a čas, ktoré ľudia pri rozhodovaní nepočítajú.
• ETF portfólio je rozložené, lacné, bez práce a po roku bez dane.
• Hlavná výhoda bytu je hypotéka, ktorá výnos násobí, ale rovnako násobí aj stratu.
• Poradie pre väčšinu ľudí: rezerva, portfólio, až potom byt s hypotékou, ktorú splatí nájomné.