Koľko si môžem požičať na hypotéku?

Koľko banka požičia, neurčuje banka sama. Strop stanovuje Národná banka Slovenska tromi pravidlami, ktoré platia pre všetky banky rovnako. Banka môže byť prísnejšia, nikdy nie miernejšia. Keď tie tri pravidlá poznáte, viete si maximum odhadnúť sami skôr, než sadnete na pobočku.

Tri limity NBS

1. Splátky voči príjmu (DSTI). Splátky všetkých úverov, vrátane novej hypotéky, smú byť najviac 60 % z čistého príjmu po odpočítaní životného minima na každého člena domácnosti. Banka pritom splátku hypotéky nepočíta pri reálnej sadzbe, ale pri sadzbe zvýšenej o 2 percentuálne body. Testuje, či zvládnete aj zdraženie.

2. Celkový dlh voči príjmu (DTI). Súčet všetkých úverov smie byť najviac 8-násobok čistého ročného príjmu. Mladí do 35 rokov s príjmom do 1,3-násobku priemernej mzdy majú 9-násobok. Od 41. roku veku sa limit znižuje o 0,25 za každý rok, ak splatnosť presahuje 65. rok života; kto chce splácať do 70, dostane menej.

3. Úver voči hodnote nehnuteľnosti (LTV). Bežne najviac 80 % ceny, výnimočne 90 %. Zvyšok sú vlastné zdroje. Od októbra 2026 má podľa návrhu NBS platiť 90 % pre mladých do 35 rokov pri prvom bývaní a len 70 % pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti; podrobne v článku o nových limitoch.

Platí najprísnejší z troch limitov. Ak podľa príjmu vychádza 140 000 € a podľa splátok 120 000 €, banka požičia 120 000 €.

Príklad: čistý príjem 1 500 €

Jedna osoba, bez detí, bez iných úverov, splatnosť 30 rokov, ponúkaná sadzba 4 %.

Životné minimum sa mení každý júl, číslo je orientačné. Reálna splátka pri 4 % by bola okolo 580 €, test pri 6 % ju zdvihne na 732 €.

Dva príjmy v domácnosti sa sčítajú, životné minimum sa odpočíta za každú osobu vrátane detí. Manželia s dvoma deťmi a spoločným čistým príjmom 3 000 € sa tak dostanú zhruba na dvojnásobok, nie presne, lebo odpočet za deti maximum znižuje.

Vlastnú splátku pri rôznej výške úveru, sadzbe a splatnosti si spočítate v hypotekárnej kalkulačke. Pre odhad maxima dosaďte sadzbu o 2 body vyššiu, ako máte v ponuke.

Čo maximum znižuje

• Iné úvery a leasing. Každá splátka ide do 60 %. Splatiť malý spotrebný úver pred žiadosťou často zvýši hypotéku o desaťtisíce.
• Kreditné karty a povolené prečerpanie. Banka počíta časť z limitu ako splátku, aj keď kartu nepoužívate. Pred žiadosťou limity znížiť alebo zrušiť.
• Deti a vyživovacie povinnosti. Životné minimum za každé dieťa znižuje príjem, z ktorého sa počíta 60 %.
• Vek. Po štyridsiatke klesá limit dlhu, ak splátky presahujú 65. rok. Kratšia splatnosť znamená vyššiu splátku, a tá naráža na 60 %.
• Typ príjmu. Skúšobná doba, zmluva na dobu určitú, príjem zo živnosti alebo zo zahraničia: banky ich uznávajú rôzne. Toto je miesto, kde sa banky líšia najviac.

Vlastné zdroje a náklady navyše

Pri LTV 80 % treba na byt za 200 000 € mať 40 000 € vlastných. K tomu daň z prevodu nie je, ale je kataster, prípadne posudok, poplatok za úver, provízia realitnej kancelárie a zariadenie. Rátajte s vlastnými zdrojmi aspoň 20 % ceny plus 3 až 5 % na náklady. Kto vlastné zdroje nemá, môže niekedy založiť druhú nehnuteľnosť, napríklad rodičovskú, ale to je rozhodnutie pre celú rodinu.

Maximum nie je odporúčanie

Limit NBS hovorí, koľko banka smie požičať. Nehovorí, koľko je pre vás rozumné. Splátka na hrane 60 % nenechá priestor na rezervu, deti, výpadok príjmu ani rast sadzieb po fixácii. V kancelárii vidím, že najpokojnejšie sa spláca hypotéka so splátkou do tretiny čistého príjmu domácnosti. Rozdiel medzi „schvália mi“ a „utiahnem to“ je rozdiel medzi bývaním a stresom.

Zhrnutie

• Tri limity NBS: 60 % príjmu na splátky pri sadzbe plus 2 body, 8-násobok ročného príjmu, 80 % hodnoty nehnuteľnosti.
• Pri čistom príjme 1 500 € bez iných úverov vychádza zhruba 120 000 €.
• Iné úvery, kreditky, deti a vek maximum znižujú; splatenie malého úveru pred žiadosťou ho zvyšuje.
• Maximum banky nie je vaša správna suma. Rozumná splátka je do tretiny príjmu.