Kedy sa oplatí refinancovať hypotéku?

Refinancovanie znamená splatiť starú hypotéku novou, lacnejšou, v inej alebo aj tej istej banke. Znie to ako papierovačka, a preto to ľudia odkladajú. Pritom pri hypotéke ide často o najväčší výdavok domácnosti a rozdiel pár desatín percenta na sadzbe sú na konci dňa tisíce eur. Kedy sa to oplatí a kedy nie, rozoberáme na číslach.

Rýchly test: tri čísla

O tom, či sa refinancovanie oplatí, rozhodujú tri veci:

1. Rozdiel v sadzbe. Čím väčší, tým skôr sa vráti každý náklad prechodu.
2. Zostatok úveru. Rovnaký rozdiel sadzby na 50 000 € a na 200 000 € je štvornásobne iná úspora.
3. Zostávajúca splatnosť. Úroky platíme z toho, čo ešte dlhujeme; čím viac rokov pred nami, tým viac úspora váži.

Ak máte veľký zostatok, dlhú splatnosť a sadzbu o pol percenta vyššiu, ako ponúka trh, refinancovanie sa oplatí takmer vždy. Ak vám zostáva päť rokov a 30 000 €, väčšinou nie.

Príklad na číslach

Zostatok 150 000 €, zostávajúca splatnosť 25 rokov, sadzba 4,5 %. Nová ponuka 3,5 %.

Anuitná splátka, zaokrúhlené. Vlastné čísla dosadíte v refinančnej kalkulačke.

Ak prechod stojí 1 % zo zostatku, teda 1 500 €, vráti sa za 18 mesiacov. Zvyšných 23 rokov je úspora čistá.

Kedy je to bez poplatku a kedy nie

Zákon o úveroch na bývanie hovorí jasne:

• Na konci fixácie je predčasné splatenie bezplatné. Banka vám musí novú sadzbu oznámiť najneskôr dva mesiace vopred, takže máte čas porovnať trh.
• Mimo fixácie môže banka účtovať náhradu nákladov, najviac 1 % z predčasne splatenej sumy.
• Do 30 % istiny ročne sa dá splácať mimoriadne bez poplatku, každý mesiac. To sa hodí pri čiastočnom splatení, celú hypotéku tým nepresuniete.

K tomu prichádzajú menšie náklady: poplatok za vklad záložného práva do katastra, prípadne znalecký posudok, ak banka neakceptuje starší, a v niektorých bankách poplatok za poskytnutie úveru. Spolu spravidla nižšie stovky eur, mnohé banky ich pri refinancovaní preplácajú.

Koniec fixácie je najlepší moment na refinancovanie: prechod je bez 1 % poplatku a banka aj tak posiela novú sadzbu, ktorú treba porovnať. Dajte si do kalendára dátum dva mesiace pred koncom fixácie.

Najprv vlastná banka

Pred podaním žiadosti inde sa oplatí požiadať súčasnú banku o zníženie sadzby. Banky klientov, ktorí odchádzajú, nechcú strácať a často sadzbu dorovnajú alebo priblížia. Je to bez katastra, bez posudku a bez papierov. Ak banka nedorovná, máte v ruke argument aj konkurenčnú ponuku.

Na čo si dať pozor

• Nepredlžujte splatnosť len kvôli nižšej splátke. Nižšia splátka pri dlhšej splatnosti môže znamenať vyššie celkové úroky. Porovnávajte celkové preplatenie, nie splátku.
• Bonita sa posudzuje nanovo. Refinancovanie je nový úver: banka overí príjem, iné záväzky a vek podľa pravidiel NBS. Kto medzitým zmenil prácu alebo pribral úvery, môže naraziť. Viac v odpovedi koľko si môžem požičať.
• Sadzba viazaná na produkty. Zvýhodnená sadzba za účet, poistenie a sporenie v banke môže po sčítaní poplatkov vyjsť drahšie ako čistá vyššia sadzba. Počítajte s nimi.
• Nová fixácia. Pri refinancovaní si znovu vyberáte dĺžku fixácie. Ako sa rozhodnúť je samostatná otázka.
• Poistenie úveru. Zľava zo sadzby za poistenie nemusí byť výhodná, ak už rizikové poistenie máte. Pozri poistenie hypotéky.

Kedy refinancovanie nedáva zmysel

• zostatok je malý a splatnosť krátka; úspora nepokryje ani poplatky,
• rozdiel sadzby je pár stotín percenta,
• ste uprostred fixácie a 1 % poplatok by sa vracal dlhšie, ako trvá fixácia,
• plánujete nehnuteľnosť do roka predať.

Ako to prebieha

1. Porovnanie ponúk všetkých bánk na základe zostatku, splatnosti a príjmu.
2. Žiadosť o dorovnanie vo vlastnej banke alebo rovno žiadosť v novej.
3. Schválenie, podpis zmluvy, nová banka splatí starú hypotéku.
4. Výmaz starého a vklad nového záložného práva v katastri.

Celý proces trvá spravidla pár týždňov. Ako sprostredkovateľ porovnávam ponuky všetkých bánk a vybavujem kroky 1 až 4, odmenu platí banka, nie vy.

Zhrnutie

• Oplatí sa pri veľkom zostatku, dlhej splatnosti a nižšej sadzbe aspoň o niekoľko desatín percenta.
• Koniec fixácie je bez poplatku, mimo nej najviac 1 % zo zostatku.
• Najprv požiadať vlastnú banku, potom porovnať trh.
• Porovnávať celkové preplatenie, nie výšku splátky.