Aká fixácia hypotéky sa oplatí: 3, 5 alebo 10 rokov?
Krátka odpoveď
Kratšia fixácia je spravidla lacnejšia a flexibilnejšia, dlhšia je poistkou proti rastu sadzieb. Väčšine ľudí sa najviac hodí 3 až 5 rokov. Dlhú fixáciu voľte, keď hypotéke zostáva málo rokov, alebo keď za pokoj radšej zaplatíte vyššiu sadzbu.
Fixácia je obdobie, počas ktorého banka nemôže zmeniť úrokovú sadzbu. Po jej skončení príde nová ponuka podľa aktuálneho trhu. Otázka „na koľko rokov“ je pri hypotéke ďalšie dôležité rozhodnutie hneď po výške úveru, a nemá univerzálnu odpoveď. Má však jasné pravidlá.
Čo fixácia kupuje a čo stojí
Dlhšia fixácia je poistka. Kupujeme istotu, že splátka desať rokov nevzrastie. Za poistku sa platí: sadzba pri dlhšej fixácii býva vyššia ako pri kratšej, a rozdiel platíme každý mesiac bez ohľadu na to, či sadzby na trhu stúpnu.
Kratšia fixácia je stávka na to, že sadzby o tri až päť rokov nebudú vyššie, alebo že to zvládneme. Odmenou je nižšia splátka hneď a väčšia voľnosť: na konci fixácie sa dá bez poplatku refinancovať, splatiť alebo zmeniť banku.
Rok 2022 ukázal obe strany mince. Kto mal fixáciu z roku 2021 na desať rokov pri sadzbe okolo jedného percenta, zostal na nej, kým trh vyskočil na štvornásobok. Kto mal trojročnú, dostal po jej skončení sadzbu, s ktorou možno nepočítal. Rozdiel na splátke bol pri väčšej hypotéke v stovkách eur mesačne.
Čo rozhoduje
| Situácia | Vhodnejšia fixácia |
|---|---|
| Plánujem sťahovanie, predaj alebo väčšie mimoriadne splátky do 5 rokov | kratšia (1 až 3 roky) |
| Splátka je tesná a rast sadzby po krátkej fixácii by domácnosť nezvládla | dlhšia (5 až 10 rokov); o niečo vyššia sadzba dnes je cena za istotu, že splátka nevyskočí |
| Zostáva menej ako 10 rokov splatnosti | pokojne dlhá, do konca; zmeny v živote už neprekvapia |
| Sadzby sú historicky nízko | dlhšia; uzamknúť, čo sa oplatí |
| Sadzby sú historicky vysoko | kratšia; nechať si otvorené dvere na pokles |
| Chcem mať pokoj a neriešiť | dlhšia; za lenivosť alebo pohodlie sa platí, ale je to legitímna voľba |
Dve z týchto situácií spolu, napríklad tesná splátka a nízke sadzby, dávajú jasnú odpoveď. Ak si situácie protirečia, rozhoduje to, ktorú stratu by ste niesli horšie: vyššiu splátku o pár rokov, alebo drahšiu splátku hneď.
Čo znamená fixácia pre mimoriadne splátky
Počas fixácie sa dá bez poplatku splatiť do 30 % istiny za kalendárny rok, každý mesiac časť. Väčšie splatenie alebo prechod do inej banky mimo konca fixácie stojí najviac 1 % z predčasne splatenej sumy. Na konci fixácie je všetko bez poplatku. Kto plánuje hypotéku rýchlo doplácať z bonusov, dedičstva alebo predaja inej nehnuteľnosti, nech volí kratšiu fixáciu alebo si nechá rezervu v tých 30 %. Čo je výhodnejšie, mimoriadne splátky alebo investovanie, je samostatná téma.
Ako čítať ponuku banky
- Porovnávajte rovnaké fixácie. Sadzba na 3 roky v jednej banke a na 5 v druhej sa porovnať nedá.
- Sčítajte podmienky. Zvýhodnená sadzba za účet, poistenie a sporenie má cenu, ktorá sa v sadzbe neukazuje.
- Pýtajte sa na sadzbu po fixácii. Banka ju nevie sľúbiť, ale vie povedať, ako ju určuje. Prechod do inej banky je aj tak vaša poistka.
- Rozdiel v splátke prepočítajte na roky fixácie. Pol percenta na 150 000 € je zhruba 40 € mesačne, za päť rokov 2 400 €. To je cena poistky, ktorú si dlhšou fixáciou kupujete. Tri sadzby vedľa seba porovná kalkulačka porovnania hypoték.
Kratšia fixácia so splátkou o 40 € nižšou dáva priestor tých 40 € mesačne odkladať. Ak sadzby po fixácii stúpnu, rozdiel sa platí z odloženého. Ak nestúpnu, odložené ostáva vám. Tento prístup som podrobne prepočítal v článku o dlhých fixáciách a nízkom úroku.
Koniec fixácie: nie je to koniec, je to príležitosť
Dva mesiace pred koncom fixácie banka pošle novú sadzbu. Nie je to rozhodnutie, je to ponuka. V tom momente treba porovnať trh a prípadne refinancovať bez poplatku. Väčšina ľudí ponuku banky podpíše bez porovnania, a práve na tom banky zarábajú.
Zhrnutie
- Kratšia fixácia: lacnejšia, flexibilnejšia, riziko vyššej sadzby neskôr.
- Dlhšia fixácia: drahšia, istota splátky, menej voľnosti pri splácaní a zmene banky.
- Väčšine domácností sedí 3 až 5 rokov; dlhá dáva zmysel pri krátkom zvyšku splatnosti, tesnej splátke alebo výnimočne nízkych sadzbách.
- Koniec fixácie je vždy moment na porovnanie, nie na automatický podpis.
Ďalší krok
Porovnajte si tri sadzby vedľa seba →Toto je všeobecná informácia, nie investičné odporúčanie, finančné sprostredkovanie ani daňové či právne poradenstvo. Konkrétne riešenie závisí od vašej situácie. Našli ste chybu alebo nepresnosť? Napíšte mi.
Toto je všeobecná odpoveď. Vaša situácia je konkrétna.
Bezplatná konzultácia.
Osobne alebo online.