Mimoriadne splátky hypotéky alebo investovanie: čo sa oplatí viac?

Hypotéka je dlhodobý záväzok. Pre väčšinu z nás najväčší v živote. Nie je preto prekvapením, že už pred podpisom zmluvy začíname uvažovať nad tým, ako sa hypotéky zbaviť skôr. Jedna z najčastejších otázok, ktoré dennodenne dostávam, znie: „Dajú sa potom do hypotéky dávať mimoriadne splátky?“ Odpoveď je áno – ale nie vždy je to tá najšikovnejšia voľba.

Prečo nás láka platiť banke skôr?

Za touto otázkou nie je iba matematika. Je za ňou psychológia, ktorú behaviorálni ekonómovia popísali už pred desaťročiami, a ktorá sa zhodou okolností pri hypotékach prejavuje v plnej sile.

Daniel Kahneman, nositeľ Nobelovej ceny za ekonómiu, vo svojej knihe Myslenie, rýchle a pomalé popisuje koncept averzie voči strate (loss aversion). V skratke: stratu pociťujeme približne dvakrát silnejšie než zisk rovnakej veľkosti.

Hypotéku vnímame ako 30 rokov kontinuálnej straty – každý mesiac odchádza banke časť výplaty vo forme splátky. A značnú časť splátky tvoria úroky.

Náš mozog chce túto stratu zmierniť. Mimoriadna splátka pôsobí ako okamžitý liek: vidíme, že dlžná suma (istina) okamžite klesla, banka si berie menej peňazí, je to jasná a hmatateľná úspora.

„Koncept averzie voči strate je podľa mňa najvýznamnejším príspevkom psychológie do behaviorálnej ekonómie“.

– Daniel Kahneman

Dan Ariely v knihe Aké drahé je zadarmo (originál Predictably Irrational) píše o psychickej nepríjemnosti pri platení – koncepte známom ako pain of paying. Pri pravidelných platbách ako hypotéka sa tento efekt prejavuje silnejšie ako pri jednorazových výdavkoch.

Splátka hypotéky je opakovaná, predvídateľná, dlhodobá. „Bolí“ každý mesiac, aj keď racionálne vieme, že je súčasťou dohody. Mimoriadna splátka ponúka nádej, že tých bolestivých opakovaní bude menej.

Morgan Housel v Psychológii peňazí hovorí o defenzívnom myslení pri peniazoch toto: „Pri peniazoch nie je najdôležitejšie maximalizovať výnosy, ale vyhnúť sa chybám a stratám, ktoré by ťa vyradili z hry“.

Mimoriadna splátka presne to robí – garantovane znižuje budúce úroky. Investícia ten istý efekt sľubuje, ale neistou cestou. A neisté víťazstvo, ako ukazuje Kahneman, sa nám vždy bude zdať menšie ako istá strata.

To je dôvod, prečo tak často volíme mimoriadnu splátku, aj keď čísla ukazujú aj iné možnosti.

Dva spôsoby, ako sa zbaviť hypotéky skôr

V praxi existujú dva základné prístupy. Oba majú zmysel, oba sa dajú obhájiť a oba vedú k rovnakému cieľu – mať hypotéku splatenú skôr.

Prístup A – mimoriadne splátky. Posielame banke peniaze nad rámec štandardných splátok. Znižujú istinu, a tým aj všetky budúce úroky. Výsledok je istý a okamžitý – hypotéka bude splatená skôr.

Prístup B – paralelné investovanie. Pokračujeme v štandardnom splácaní, ale popri tom mesačne investujeme. Po čase vytvoríme portfólio, ktoré teoreticky vie zostatok hypotéky pokryť. Výsledok závisí od vývoja trhov, ale zložené úročenie dlhodobo pracuje pre nás.

Otázka teda znie: ktorý prístup sa reálne viac oplatí?

Porovnanie na konkrétnych číslach

Aby porovnanie dávalo zmysel, pevne stanovme parametre. Prepočítajme štandardnú hypotéku, akú vidím v kancelárii každý týždeň.

Predpoklady:

• Hypotéka 180 000 €, doba splatnosti 30 rokov, úroková sadzba 3,50 % p.a.
• Mesačná anuitná splátka 808 €
• Celkové úroky bez akéhokoľvek zásahu: 110 981 €
• Prístup A: mimoriadna splátka 2 000 € raz ročne na výročie úveru
• Prístup B: pravidelná investícia 100 € mesačne pri priemernom výnose 8,39 % p.a.

Prístup A – mimoriadne splátky

Pošleme banke navyše, povedzme, 2 000 € raz ročne (typicky pri daňovom bonuse alebo koncoročnej odmene). 2 000 € sa odpočíta priamo z istiny. Inak povedané: zostatok hypotéky okamžite klesne o celú vloženú sumu. Keďže úroky banka počíta z aktuálneho zostatku, nižší zostatok automaticky znamená nižšie úroky vo všetkých nasledujúcich mesiacoch.

Efekt rastie postupne – prvá mimoriadna splátka zníži úroky vo zvyšných 29 rokoch hypotéky, druhá v 28, tretia v 27. Hypotéka sa tým skráti rádovo o roky, nie o mesiace.

Rozdiel medzi červenou a zlatou krivkou ukazuje vplyv mimoriadnych splátok. Pri každom výročí istina nárazovo klesne o 2 000 €, čo sa kumulatívne prejaví. Hypotéka, ktorá by sa štandardne splácala 30 rokov, je splatená v 22. roku a 4. mesiaci. Tento prístup ušetrí 31 067 € na úrokoch.

To je výsledok, ktorý nás uspokojuje. Vidieť, že hypotéku splatíme o takmer 8 rokov skôr a 31 067 € zostalo doma – to je hmatateľné, a hlavne isté.

Prístup B – paralelné investovanie

Splátku hypotéky platíme normálne. Mesačne navyše investujeme pevnú sumu 100 € – do diverzifikovaného globálneho akciového portfólia. Pri dlhodobom horizonte trhy historicky rástli cca 7 – 9 % p.a. a podobný zisk očakávame aj my.

Sila prístupu je v dlhšom horizonte. Krátkodobo sa nemôže porovnávať s istou úsporou úrokov pri mimoriadnych splátkach. Dlhodobo však vďaka zloženému úročeniu investovanie naberá tempo – čím dlhšie peniaze pracujú, tým výraznejšie rastie zisk.

Tu sa dejú dve veci súčasne. Červená krivka znázorňuje klesajúci zostatok hypotéky pri štandardnom splácaní. Zlatá krivka je portfólio, ktoré rastie zo 100 € mesačných vkladov pri priemernom ročnom výnose 8,39 %.

Kľúčový moment nastáva v 22. roku – vtedy zlatá krivka pretne červenú. Inými slovami: vytvorili sme portfólio, ktoré nám umožňuje splatiť zostatok hypotéky jedným pohybom. Cieľ dosiahnutý.

Výsledné porovnanie

Pre celkový kontext – štandardná hypotéka bez akéhokoľvek zásahu:

A teraz porovnanie oboch prístupov pre urýchlenie splatenia hypotéky vedľa seba:

Pozrime sa, čo hovoria čísla.

Prístup A – istý, hmatateľný a predvídateľný – ušetrí nám 31 067 € a skráti hypotéku o takmer 8 rokov. Každoročne vidíme, ako zostatok hypotéky výrazne klesá. Bez nervozity z trhov. Hypotéka je preč po 268 splátkach – splatená takmer o 100 mesiacov skôr, než sa píše v pôvodnej hypotekárnej zmluve.

Prístup B – menej istý, ale štatisticky silnejší – prinesie úsporu 56 645 €, čo je takmer dvojnásobok prístupu A. A nielen to: hypotéku splatíme o ďalších 10 mesiacov skôr. Plus dôležitý bonus, ktorý sa nedá vyčísliť – počas celých 21 rokov máme kapitál po ruke. Likvidita, ktorú pri mimoriadnej splátke úplne strácame.

Háčik? Úspora pri prístupe B sa neukáže hneď. Prvých 15 rokov banka neúprosne berie úroky z riadne klesajúcej hypotéky – a my len sledujeme, ako investícia pomaly rastie. Až od druhej polovice splácania hypotéky matematika začína banku dobiehať a nakoniec ju aj predbehne. Vyžaduje to dôveru v procesy, ktoré sa ukážu až po rokoch trpezlivosti.

30-ročná hypotéka môže pri správnom nastavení trvať len niečo cez 20 rokov. Nie je to čarovanie. Je to disciplína, čas a zložené úročenie.

Kedy ktorá stratégia má zmysel

Cieľom článku nie je dať jednoznačné odporúčanie. Oba prístupy majú svoje miesto. Záleží na disciplíne, životnej situácii, vzťahu k riziku a najmä na tom, čo s vami robia výkyvy trhov.

Prístup A (mimoriadne splátky) má zmysel, keď:

• Vám stres zo splácania dlhu výrazne znižuje kvalitu života a chcete sa ho zbaviť psychicky aj formálne
• Máte tendenciu míňať peniaze, ktoré ostanú „voľné“ na účte
• Nedokážete udržať dlhodobú disciplínu pri investovaní
• Hypotéku máte s vysokou sadzbou – orientačne nad ~5 % p.a., pri ktorej už istá úspora úrokov začína konkurovať očakávanému výnosu z investovania

Prístup B (paralelné investovanie) má zmysel, keď:

• Hypotéku splácate pohodlne a stres vám nespôsobuje
• Máte časový horizont aspoň 15 – 20 rokov
• Dokážete udržať pravidelnosť aj v rokoch, keď trhy padajú
• Chcete zostať flexibilní – peniaze v portfóliu sú vám kedykoľvek dostupné (pretože zaplatená mimoriadka späť z banky nepríde)

Zhrnutie výhod a nevýhod oboch prístupov:

Hybridný prístup je často najrozumnejší stred. Časť voľných prostriedkov pošlete do mimoriadnej splátky (na uspokojenie psychickej potreby), časť investujete (aby ste využili zložené úročenie). Pomer závisí od fixácie hypotéky, výšky sadzby a vašej tolerancie k volatilite portfólia.

Vyskúšajte si vlastný prípad

Modelové čísla v článku sú konkrétne – 180 000 €, 3,50 %, 30 rokov. Ale vaša hypotéka je vaša. Iná výška, iná sadzba, iná životná situácia, iná tolerancia k riziku. Tu sú kalkulačky, v ktorých si to môžete prepočítať sami:

• Hypotekárna kalkulačka – splátka a celkové úroky pre váš úver
• Mimoriadna splátka hypotéky – efekt jednorazovej mimoriadky
• Hypotéka „zadarmo“ – posúva celý koncept ešte ďalej a modeluje investíciu s cieľom kompenzovať stratu z úrokov

A ak by ste cez vlastné čísla a životnú situáciu chceli prejsť so mnou, napíšte mi. Spolu poskladáme nastavenie, ktoré bude dávať zmysel práve vám.

Zdroje a inšpirácia

Tri knihy, ktoré mi pomohli pochopiť, prečo s peniazmi nerobíme to, čo nám matematika odporúča. Všetky vyšli aj v slovenskom preklade.