Hypotéka zadarmo nie je produkt žiadnej banky. Je to myšlienkový koncept a kalkulačka, ktorá ukáže, či a za akých podmienok môžu výnosy z investovania pokryť celkové náklady hypotéky – úroky, životné poistenie aj poistenie nehnuteľnosti.
Čo znamená hypotéka za 0 % úrok?
Nejde o hypotéku s nulovým úrokom od banky. Ide o stratégiu, kde výnosy z paralelne spustenej investície za celú dobu splatnosti pokryjú všetky náklady spojené s hypotékou. Hypotéka potom efektívne nestojí nič.
Zjednodušene: hypotéka beží, vedľa nej beží investovanie. Keď sa výnosy z investovania na konci spočítajú, pokryjú preplatené úroky v hypotéke. Výsledok – nulové čisté náklady na hypotéku.
Vo svete financií nejde o nič nové. Na Slovensku však tento pohľad veľmi nepoznáme a zatiaľ som sa ani nestretol s kalkulačkou, ktorá by podobný koncept analyzovala.
Preto som spustil novú kalkulačku, ktorú som nazval Hypotéka s 0 % úrokom.
Okrem vyvažovania hypotéky prostredníctvom investovania umožňuje do analýzy zahrnúť aj náklady za životné poistenie a poistenie nehnuteľnosti.
Čo kalkulačka počíta?
Kalkulačka na vstupe potrebuje tri skupiny údajov:
Hypotéka: výška úveru, úroková sadzba, doba splatnosti. Údaje slúžia na výpočet mesačnej splátky a úrokov zaplatených banke za celé obdobie splácania.
Ďalšie náklady (voliteľné): mesačné životné poistenie a ročné poistenie nehnuteľnosti. Ak sú zadané, zarátajú sa do celkových nákladov, ktoré majú výnosy z investovania pokryť.
Parametre investovania: ročný výnos z investovania. Doba investovania sa nastavuje automaticky a zhoduje sa s dobou splatnosti hypotéky.
Výsledkom je mesačná investícia – suma, ktorú treba pravidelne vkladať, aby výnosy z tejto investície za celú dobu splatnosti pokryli zadané náklady. Vložený kapitál ostáva v portfóliu.
Čo ďalej kalkulačka ukáže?
Okrem mesačnej investície sú v kalkulačke dva grafy:
Náklady hypotéky vs. zisk z investovania – zobrazuje, ako rastú kumulatívne úroky zaplatené banke a prípadné poistné a ako súčasne rastie čistý zisk z investície (bez vložených prostriedkov). Na konci doby splatnosti sa tieto dve čiary stretnú – zisk z investovania dorovná celkové náklady.
Zostatok vs. investovanie – zobrazuje zostatok hypotéky (klesajúca krivka) a celkovú hodnotu portfólia (rastúca krivka). Rok, keď sa krivky prekrižujú, je bodom, od ktorého by hypotéku bolo možné predčasne splatiť priamo z portfólia.
Dôležité upozornenie
Okrem mesačnej splátky hypotéky dlžníkovi pribúda aj mesačný vklad do investovania. Obe platby existujú vedľa seba po celú dobu splatnosti. Kalkulačka nepočíta s prípadným zdanením výnosov, volatilitou trhu ani so všetkými poplatkami – ide o ilustračný výpočet, nie finančný plán.
Výnos v investovaní nie je garantovaný. Prednastavený výnos 8,39 % p.a. je historickým priemerom agresívnej diverzifikovanej ETF stratégie po odpočítaní poplatkov. Výsledky z minulosti nezaručujú budúce výnosy.
Vyskúšať kalkulačku
Kalkulačka je dostupná na webe na linku macinsky.sk/nastroje/hypoteka-zadarmo. Budem rád, keď si ju vyskúšate.
Ak vo vás výsledok vyvoláva otázky – je to zaujímavý signál. Pre prepočet vašej konkrétnej situácie využite bezplatnú konzultáciu.