Pri kúpe či predaji nehnuteľnosti sa často stáva, že niektorý z účastníkov nie je fyzicky dostupný a nemôže podpisovať zmluvy osobne. Ako prebieha celý proces a podpis zmlúv na plnú moc a so splnomocnencom?
V praxi sa čoraz viac stretávam s prípadmi, keď celý obchod a vybavenie hypotéky komplikuje neprítomnosť niektorého účastníka. Najčastejšie ide o prípady, keď sa na podpis zmlúv nemôže dostaviť predávajúci, pretože žije v zahraničí.
Nedávno som však riešil aj iné zaujímavé prípady: Slováka žijúceho v Austrálii, ktorý chcel riešiť vlastnú americkú hypotéku, a predaj nehnuteľnosti manželov, kde jeden z manželov je vo veľmi dlhom výkone trestu odňatia slobody.
Klientske prípady sa podarilo dotiahnuť do úspešného konca a ich príbehy sa stali motiváciou pre napísanie tohto článku.
3 najdôležitejšie zmluvy
Obchod s nehnuteľnosťou spojený s vybavovaním hypotéky znamená, že v celom procese sa stretneme minimálne s troma rôznymi dôležitými zmluvami.
Účastníkmi zmlúv sú spravidla Predávajúci (ten, kto predáva nehnuteľnosť), Kupujúci (ten, kto nehnuteľnosť nadobúda), Záložca (majiteľ nehnuteľnosti, ktorou bude úver zabezpečený) a samozrejme Banka ako financujúca inštitúcia.
Kúpno-predajná zmluva (KPZ)
Účastníci – Predávajúci, Kupujúci (+ treťou stranou môže byť realitná kancelária ako sprostredkovateľ predaja)
V kúpnej zmluve sa Predávajúci a Kupujúci navzájom dohadujú na prevode nehnuteľnosti. Tá musí byť presne vyšpecifikovaná. Ďalej sa určuje kúpna cena a podmienky obchodu. V prípade financovania hypotékou si obidve zmluvné strany dohadujú vzájomnú súčinnosť, ktorá je potrebná pre spracovanie úveru v banke a neskôr na katastri.
Úverová zmluva (UZ)
Účastníci – Kupujúci ako budúci Dlžník, Banka
Úverová zmluva je zmluvou o hypotéke. Banka si v nej s klientom dohaduje presné podmienky poskytnutia hypotekárneho úveru. Uvedené sú parametre hypotéky ako jej výška, splatnosť, úročenie či výška splátky. Dôležité sú podmienky, ktoré Banka stanovuje pre poskytnutie úveru a tiež podmienky, ktoré je nutné splniť po poskytnutí úveru.
Záložná zmluva (ZZ)
Účastníci – Záložca, Banka (+ väčšina bánk pridáva ako tretiu stranu aj Dlžníka z Úverovej zmluvy, ktorého sa úver týka, a na ktorého po prevode nehnuteľnosti prejde ťarcha spojená so záložným právom)
Záložnou zmluvou sa Banka dohaduje s aktuálnym majiteľom na založení nehnuteľnosti v prospech hypotekárneho úveru poskytnutého v Úverovej zmluve. Okrem identifikácie úveru tu nájdeme informácie o zakladanej nehnuteľnosti a o samotnom záložnom práve a jeho prípadnom výkone.
Iné zmluvy
Pri kúpe nehnuteľnosti, ktorá sa predáva cez realitnú kanceláriu (ale nielen vtedy) sa môžu ešte najmä na samom začiatku procesu objaviť Rezervačná zmluva, Zmluva o budúcej zmluve či Zmluva o zložení blokovacieho depozitu. Súvisia s úkonom rezervácie nehnuteľnosti a ich účastníkmi je štandardne strana kupujúceho a realitná kancelária.
Spôsoby splnomocňovania
Skôr ako sa pozrieme na rôzne úkony spojené s realitným obchodom a riešením hypotéky, je dobré ešte rozlíšiť dva základné druhy plnomocenstva.
V prvom prípade môže byť udelená tzv. Generálna plná moc alebo tiež Všeobecné plnomocenstvo. Toto plnomocenstvo oprávňuje splnomocneného na viacero alebo akékoľvek právne úkony v mene splnomocniteľa, ktoré neodporujú právnemu poriadku. Zastúpení všeobecné oprávnenie využívajú často pri dlhodobej neprítomnosti, napríklad ak žijú v zahraničí.
Plnomocenstvo s vymedzenými právnymi úkonmi alebo vzťahujúce sa len na konkrétnu záležitosť sa nazýva Osobitné. Je v ňom presne špecifikovaná úloha alebo právny úkon, na ktorý môže byť použité. Plnomocenstvo môže byť udelené na dobu neurčitú, na určitú dobu alebo môže zaniknúť vykonaním úkonu, na ktorý bolo obmedzené.
Pokiaľ ide o kúpu/predaj nehnuteľnosti a/alebo riešenie hypotéky, banky neobľubujú generálnu plnú moc. Banky majú vlastné tlačivá pre plnomocenstvá, ktoré sú osobitné a vymedzujú úkony, na ktoré budú obmedzené.
Podpis s využitím plnej moci je vhodné konzultovať s bankou a finančným sprostredkovateľom ešte pred spustením samotného procesu.
Splnomocňovanie jednotlivých úkonov
Rezervácia nehnuteľnosti
Kupujete byt, dom alebo pozemok, ale žijete napríklad vo Veľkej Británii. Využijete preto známeho, ktorého poveríte všetkými úkonmi a splnomocníte ho. Po nájdení nehnuteľnosti za vás môže podpísať rezerváciu a k nej príslušný dokument.
Pre realitné kancelárie je však najdôležitejší akt zloženia zálohy. Tým jednoznačne prejavujete vôľu pustiť sa do kúpy nehnuteľnosti. Mnoho realitných kancelárií si vystačí so zaslaním zálohy na účet a podpisom dokumentov elektronickými prostriedkami – tento krok sa teda často dá zvládnuť aj bez fyzického podpisovania dokumentov.
Podanie žiadosti o hypotéku
Žiadosť o hypotéku môžete podať viacerými spôsobmi. Nemusia byť skomplikované podpisovaním splnomocnencom. Odporúčam konzultovať s poradcom. Ak však chcete, aby za vás podával žiadosť splnomocnenec, je vhodné mať pripravené špeciálne splnomocnenie na tlačive vybranej banky. V opačnom prípade sa môže prípad skomplikovať až zastaviť.
Podpis Kúpno-predajnej zmluvy
Pri podpise KPZ môže za Predávajúceho a/alebo za Kupujúceho konať splnomocnenec s príslušným splnomocnením. Splnomocnenie bude potrebné priložiť ako prílohu ku KPZ.
V prípade, že splnomocniteľom je Predávajúci, a keďže podpis Predávajúceho na KPZ musí byť notársky overený, musí splnomocnenec realizovať podpis KPZ na notárskom úrade s predložením plnomocenstva.
Podpis Úverovej zmluvy
Podobne ako pri podávaní žiadosti o hypotéku, aj podpis UZ je možné realizovať so splnomocnením. Opäť platí, že vhodné je mať osobitné splnomocnenie na tlačive banky. Banka o podpise splnomocnencom musí vedieť vopred a je dobré mať kópiu splnomocnenia pre banku, pretože si ho môže ponechať.
Tu je potrebné ešte upozorniť, že v prípade osobitného splnomocnenia udeleného za účelom kúpy nehnuteľnosti toto splnomocnenie zrealizovaním obchodu zaniká – znovupoužitie pri ďalšej kúpe nie je možné a je potrebné udeliť novú plnú moc.
Podpis Záložnej zmluvy
Kameňom úrazu riešenia hypoték na plnú moc sú najčastejšie záložné zmluvy.
Pred rokom 2014 bolo možné podpisovať záložné zmluvy na základe plnej moci. To však už neplatí. V súlade s právnou úpravou účinnou od 1. mája 2014 splnomocnenie nie je možné. Ak sú vlastníkmi predávanej nehnuteľnosti fyzické osoby, tak záložnú zmluvu musia podpísať tieto fyzické osoby.
Udiať sa tak môže na veľvyslanectve Slovenskej republiky v danom štáte (vo výnimočných prípadoch môžu banky akceptovať podpis na ambasáde Českej republiky) alebo u notára, ktorý vie podpisy overiť s tzv. doložkou – apostille.
Zmluvy sú odosielané poštou na miesto podpisu a po návrate na Slovensko s overeným podpisom banka dôkladne kontroluje, či neboli nejakým spôsobom upravované. Napriek tomu, že ide o vcelku náročný úkon, je zvládnuteľný. Pochopiteľne, je fajn dobre ho naplánovať a treba počítať s dlhším vybavovaním ako pri bežnom procese.
Právny úkon, ktorým spotrebiteľ splnomocňuje tretiu osobu na uzavretie dohody o zabezpečení splnenia záväzku spotrebiteľa zo spotrebiteľskej zmluvy v mene spotrebiteľa, je neplatný.
— § 5a ods. 4 zákona č. 250/2007 Z.z. o ochrane spotrebiteľa
Otvorenie/Zrušenie bežného účtu
Úkony nad bežným účtom nie je problém vybaviť s generálnou plnou mocou alebo s osobitným plnomocenstvom obmedzením na úkony v súvislosti s otváraním alebo rušením bežného účtu. Pri rušení bežného účtu je dobré v plnomocenstve uviesť číslo účtu.
Pozor treba dať na produkty naviazané na bežný účet. Ak by plnomocenstvo bolo udelené výslovne len za účelom zrušenia bežného účtu a k bežnému účtu by bola kreditná karta alebo iný naviazaný produkt, mohol by nastať problém. V plnej moci je preto treba uviesť možnosť ukončiť naviazané produkty.
Žiadosť o vyčíslenie zostatku úveru
Ak vás pri predaji nehnuteľnosti niekto zastupuje a na nehnuteľnosti je zostávajúca hypotéka, budete potrebovať žiadať banku o splatenie úveru. Banka musí vystaviť informáciu o zostatku úveru, aby ho bolo možné splatiť. Zvládnete to s akýmkoľvek vhodne udeleným plnomocenstvom.
Pri viacerých dlžníkoch odporúčam mať splnomocnenie od každého, nakoľko niektoré banky vyžadujú, aby túto žiadosť podpísali všetci dlžníci.
Podpis žiadosti o vinkuláciu poistenia nehnuteľnosti
Pri kúpe bytu alebo domu netreba zabudnúť na povinnosť poistiť nehnuteľnosť. Kým samotné poistenie sa dá vyriešiť online, potrebná vinkulácia zatiaľ v poisťovniach stále prebieha „papierovo.“ Pre vybavenie by malo postačovať splnomocnenie udelené pre úkony spojené s riešením hypotéky.
Ďalšou možnosťou je nechať poistenie vyriešiť banku, ktorá zároveň vybaví vinkuláciu poistenia. Ak bude poistenie súčasťou Úverovej zmluvy o hypotéke, máte o starosť menej. Takto vyriešené poistenie vás však môže vyjsť o pár eur drahšie oproti riešeniu mimo banky.
Podanie vkladu na katastri
Vklad na kataster za vás môže odniesť ktokoľvek. Avšak je potrebné podpísať Návrh na vklad príslušnej zmluvy. Tento podpis nie je nutné notársky overovať, môže ho teda podpísať splnomocnenec s vhodným splnomocnením. Kópiu plnomocenstva je potrebné priložiť ako prílohu ku katastrálnemu konaniu.
Záver
Financovanie s využitím hypotekárneho úveru je možné aj „na diaľku.“ V nejednom prípade sa zmluvné strany dokonca nikdy nestretnú, keďže niektorá je zastúpená splnomocnencom.
Pokiaľ vás čaká podobná situácia a chcete ušetriť kopec starostí, času a peňazí, rád vám s tým pomôžem.