Blog

Oplatí sa dlhá fixácia alebo je lepší nízky úrok? Porovnanie hypoték a prepočet

Hypotekárne banky doplnili svoje ponuky o úvery s dlhými fixáciami. Dlho fixované úvery sú však úročené vyššie a sú drahšie. Oplatia sa?

Koláč s hypotékami je už poriadne rozdelený. Ale ide o mimoriadne chutný koláč a bankové domy preto neustále prichádzajú s novinkami, ktoré by mohli pritiahnuť nových klientov. Najnovšie sú to ponuky úverov s dlhými fixáciami.

Dlhé fixácie nie sú až takou novinkou. Ako prvá ich aktívne začala ponúkať VÚBčka ešte v roku 2016. Možno si spomínate na TV spot „Zafixujte si dobrý úrok na tááákto dlho“, kde sa Petra Polnišová rozprávala s rybičkou v akváriu.

reklamný spot VÚB banky na dlhé fixácie, september 2016

V roku 2016 táto ponuka veľmi neohúrila. Vo svete hypoték bola úplne iná doba.

Kým ešte v 2013-2015 sme bežne s klientmi riešili, či budú brať 100 % alebo 90 % hypotéku, 21. marca 2016 prišiel nový Zákon o úveroch na bývanie a zásadne zmenil trh.

100 % hypotéky sa postupne stali minulosťou. Pôvodná pokuta 5 % za predčasné splatenie úveru sa znížila len na 1 % (tzv. Beblavého percento), čo umožnilo klientom prenášať hypotéky medzi bankami a ušetriť tisíce eur. Vo veľkom frčal starý model štátneho príspevku pre mladých a na fixácie sa klienti veľmi nepýtali.

V tom čase niektoré médiá prichádzali s informáciami o tom, že hypotéky sú na dne a môžu začať rásť. Kampaň VÚB teda mohla dávať zmysel. Zafixovať si dobrý úrok sa javilo ako dobrý nápad. No nie každý očakával zdražovanie hypoték. Na jeseň 2016 som publikoval článok, kde som odhadoval opačný vývoj.

Problém ponuky VÚB – poplatky

Problémom ponuky VÚB pre úvery s dlhými fixáciami 8 alebo 10 rokov boli poplatky.

Na to upozornil aj neznámy sťažovateľ a reklamu namietal. Bola podaná sťažnosť Rade pre reklamu. Tá bola odmietnutá, reklama bola v poriadku a uvádzala, čo bolo nutné.

Pozrime sa ako to vyzeralo v praxi.

8 ročný fix bolo možné získať za 1,49 %, neskôr za 1,99 %. 10 ročný fix bol na úrovni 2,29 %. Lenže s ponukami sa spájal špeciálny poplatok za poskytnutie úveru. V prípade 8 ročnej fixácie išlo o 2 % z výšky úveru, pri 10 ročnom fixe to boli až 4 % z poskytnutého úveru.

Pri úvere 100 000 eur a splatnosti 30 rokov, by klient s 10 ročnou fixáciou platil splátku 384,29 eur. Na úrokoch by za prvých 10 rokov zaplatil celkovo 19 944 eur. Okrem toho by zaplatil špeciálny poplatok vo výške 4 000 eur a to hneď pri poskytnutí úveru. To je suma, ktorá by stačila na viac ako 21 mesiacov platenia samotných úrokov alebo by pokryla 10 a pol mesiaca splácania hypotéky.

Ďalší vývoj na trhu

Ponuka VÚB neznela zle, len bola dosť drahá. Navyše, úrokom na hypotékach sa stúpať nechcelo.

V roku 2017 prišli nové kampane, spomeniem napríklad OTP s fixáciou na 5 rokov a úrokom 1,20 %.

Na chutný hypo-koláčik si robila zálusk Poštová banka, ktorá vstúpila na hypotekárny trh s offsetovou hypotékou. Tu sa za istých podmienok bolo možné dostať k úroku 0,725 %, ale že to nebude žiadne terno som písal hneď po spustení produktu v tomto článku.

Koniec roka 2017 bol aj koncom starého modelu štátneho príspevku pre mladých. Spolu s ďalším sprísňovaním úverov na bývanie od Národnej banky Slovenska to mal byť opäť dôvod na zdražovanie hypoték.

Namiesto toho prišla Prima so sadzbou 1,00 % a úroky sa postupne prepadávali nižšie.

Aká je dnes ponuka bánk?

Aktuálne teda banky bojujú o klientov (okrem iného) ponúkaním úverov s dlhými fixáciami. Zaujímavé je, že do tejto ponuky ešte prišli mladomanželské pôžičky, ktorých výhodou má byť 15 a 20 ročná fixácia. Mladomanželské pôžičky žiaľ nefungujú (tu som písal prečo a navrhol riešenia), preto ich do porovnania nebudem zahŕňať.

Nižšie je aktuálna ponuka (platná k 20.10.2019) vybraných bánk pre dlhé fixácie.

Nasleduje ponuka vybraných bánk pre kratšie fixácie, bez fixácií na 1 rok (keďže to je príliš málo).

Výber ponúk pre porovnanie

Reklamné kampane sa momentálne zameriavajú na dlhšie fixácie a pútajú pozornosť nejedného klienta. Častejšie dostávam otázky ako „Ktorá ponuka je lepšia?“, „Oplatí sa dlhá fixácia?“ alebo „Ktorú banku si vybrať?“. Samozrejme, nikto seriózny nemá univerzálnu odpoveď.

Každý klient je individuálny, každý úverový prípad je iný a pre každého môže byť lepšie niečo iné.

Poďme prepočítať koľko vlastne dlhé fixácie stoja. Pre analýzu som sa rozhodol vybrať štyri možnosti:

1. 15 ročnú fixáciu SLSP (1,89 %)
2. 10 ročnú fixáciu Unicredit (1,29 %)
3. 5 ročnú fixáciu Prima banky (1,00 %)
4. 3 ročnú fixáciu Prima banky (0,80 %)

Ešte pred prepočtami musím okomentovať ponuky.

Kým sadzby v Prima banke sú tzv. flat rate a klient ich dostane bez akýchkoľvek ďalších podmienok a bez poplatku, úrok v SLSP je podmienený kúpou ďalších produktov (poistenie úveru, poistenie nehnuteľnosti, sporenie + účet) a SLSP si účtuje poplatok 89 eur za poskytnutie úveru. Podobne úroková sadzba v mBank je len pri zakúpení poistenia, 0,95 % od Tatry je takmer nereálne získať.

Hoci úrok od SLSP je až po zakúpení produktov naviac a tým pádom je reálne vyšší, rozhodol som sa ho zaradiť do porovnania. Práve do SLSP smeruje množstvo klientov a pre účely prepočtov je vlastne jedno o akú banku ide. Dôležité budú len čísla a v tomto prípade sa budeme tváriť, že vybraná banka ponúka naozaj prezentovanú sadzbu – bez ďalších podmienok a poplatkov.

Prepočet hypoték s rôznymi fixáciami

Prepočet robím pre hypotéku 100 000 eur a celkovej splatnosti hypotéky 30 rokov.

Vysvetlivky:

• S3, S5, S10, S15 – celkovo zaplatené splátky za 3, 5, 10 a 15 rokov
• Ú3, Ú5, Ú10, Ú15 – celkovo zaplatené úroky za 3, 5, 10 a 15 rokov
• Z3, Z5, Z10, Z15 – zostatok hypotéky po 3, 5, 10 a 15 rokoch

Tabuľka vyššie uvádza viacero informácií. Najprv je vypočítaná mesačná splátka hypotéky. Nasleduje výpočet celkovo zaplatených splátok za dané obdobie, potom sú vyčíslené celkovo zaplatené úroky a nakoniec je uvedený zostatok hypotéky po 3, 5, 10 a 15 rokoch.

Počítal som údaje, ktoré spadajú do vybranej fixácie. To znamená, že pri hypotéke fixovanej na 3 alebo 5 rokov je uvedený iba vývoj do konca fixácie. Ďalšie roky môžeme už len odhadovať.

Porovnanie nákladov

Pohľad do tabuľky prezradí, aké sú rozdiely v nákladoch pri jednotlivých hypotékach.

Splátka v SLSP pri 15 ročnej fixácii je 364,14 eur, kým pri najkratšej fixácii v Prime je to 312,54 eur. 3 ročný fix je dnes na trhu o 51,60 eur mesačne lacnejší ako 15 ročný.

Rozdiel medzi úverom fixovaným na 10 rokov v UniCredite a na 15 rokov v SLSP je 29,01 eur mesačne v prospech 10 ročnej fixácie.

Vyšší úrok pri dlhých fixáciách nespôsobuje len vyššiu splátku. V dlho fixovaných hypotékach ide viac peňazí na úroky a z dlžnej sumy ubúda pomalšie.

Pri porovnaní 10 ročnej fixácie v Unicredit za 1,29 % a 5 ročnej v Prime s úrokom 1,00 % sa rozdiel v samotnej sadzbe nemusí zdať taký vážny. V skutočnosti je UniCredit za prvých 5 rokov drahšia o 1 364,72 eur. Rozdiel 5 ročnej fixácie v Prime oproti 15 ročnej fixácii v SLSP je až 4 213,01, o ktoré je SLSP za prvých 5 rokov drahšia.

Viditeľný je rozdiel medzi dvoma ponukami, ktoré sa môžu javiť ako najzaujímavejšie – podľa toho či fandíte dlhej fixácii alebo nízkym úrokom. SLSP (fix 15) je oproti Prime (fix 3) drahšia o 3 165,02 eur a to hovoríme len o prvých troch rokoch trvania hypotéky!

Rozdiely by sa pri väčších hypotékach ako 100 000 eur prejavili ešte viac, pri nižších hypotékach zas menej.

Čo sa oplatí viac?

Pri vyberaní dĺžky fixácie dlžník kalkuluje s tým, aký bude budúci vývoj na trhu, ale tiež, čo ho v najbližších rokoch čaká.

Kedy by som odporúčal dlhú fixáciu?

Dlhá fixácia je evidentne spojená so zvýšenými nákladmi na úver. Nejde pritom o malé rozdiely.

Dlhú fixáciu by som volil v prípade, že do konca úveru už neostáva dlhá doba. Keď hypotéka končí o 10 či 12 rokov, nemusí byť zlý nápad definitívne ju zafixovať. Klientov v záverečnej fáze splácania hypotéky už nezvykne prekvapiť zmenená situácia v rodine či s bývaním.

Drahšia voľba môže byť zaujímavá aj pre klientov, ktorí jednoducho už nechcú riešiť nič okolo hypotéky. Za túto lenivosť však musia byť klienti pripravení zaplatiť.

Prečo si vyberať kratšiu fixáciu?

Jednoducho preto, že je lacnejšia.

Pri dlhej fixácii klienti vsádzajú na to, že raz budú hypotéky drahé a oni vďaka dlhej fixácii ušetria. Krátka fixácia nie je stávkou, šetrí peniaze okamžite.

Najhoršie je, keď si dlžníci volia dlhé a drahé fixácie a potom sa po dvoch alebo troch rokoch rozhodnú úvery prefinancovať. Sťahujú sa do inej nehnuteľnosti, mení sa im rodinná situácia a tak ďalej.

Klienti, ktorí si vybrali dlhé fixácie v roku 2016 vo VÚBke sa dnes asi chytajú za hlavu. Úvery sú ešte lacnejšie ako vtedy a ich špeciálny poplatok je už zaúčtovaný. Rovnako to o pár rokov môže vyzerať pri pohľade na dnešné ponuky. To samozrejme nikto nevie, a ani ja nemám vešteckú guľu, ale už dnes vidíme, že hypotéky budú priaznivé minimálne do roku 2021.

Prečítajte si tiež: ECB bude ďalej podporovať lacné úverovanie

Poznámky na záver

• V čase klesajúcich úrokových sadzieb je ponuka dlhej fixácie za 1,89 % dobrým nápadom banky, ako zvyšovať úrokové príjmy. Vlastným klientom však odporúčam sledovať reálne náklady v horizonte najbližších 3 až 5 rokov a ísť radšej po lacnejších riešeniach teraz, ako sa spoliehať na to, že ušetria niekedy v budúcnosti. Čo ak nie?
• Nižší úrok znamená nižšiu splátku a tá je vždy bezpečnejšia. Ak je naozaj kríza za rohom a dôjde k prepúšťaniu (napr. ako v US Steel), budú klienti vedieť skôr splácať 364 alebo 312 eur?
• Pri kratších fixáciách vznikajú úspory, ktoré môžu smerovať buď do urýchleného splácania hypotéky (nie je v prípade budúceho rastu úrokových sadzieb fajn mať menší úver?) alebo sa môžu odkladať do sporenia. Keby neskôr naozaj nastalo zdraženie hypoték a klienti by museli platiť viac v porovnaní s tým, čo budú platiť klienti s dlhými fixáciami (povedzme 2,10 %), dodatočné náklady by boli hradené práve z odložených úspor.
• Pri dohadovaní 10 či 15 ročnej fixácie je dobré pripomenúť, že počas fixovaného obdobia sa môžu úroky zmeniť. V minulosti sa to na našom trhu už udialo a končilo to súdnymi spormi. Kým v uvedenom prípade nešlo o povolené dvíhanie úrokovej sadzby, dnes banky mávajú túto možnosť zmluvne zakomponovanú pre špecifické prípady.
• Na záver ešte niečo v prospech dlhých fixácií. V Českej republike sú dnes sadzby na hypotékach cez 2 %. Na Slovensku máme také nízke sadzby, že úrok 1,89 % je prijateľnou voľbou. Najmä, keď sa Vám bude lepšie spať, lebo máte 15 rokov pokoj.

Nenápadný odkaz z bánk

Dôležité je mať čo najlepšiu predstavu o budúcich plánoch a nájsť rozumný balans pri financovaní svojich potrieb. Je úplne normálne, keď nehľadáte najlacnejšie riešenie a volíte skôr dlhú fixáciu.

V každom prípade, aktivita bánk smerom k dlhým fixáciám nesie jeden dôležitý odkaz.

Bankové domy sa už neboja fixovať úvery na 10 či 15 rokov pri úrokoch pod 2 %. To znamená, že éra lacných úverov môže trvať ešte veľmi dlho. Na to je potrebné myslieť pri ukladaní peňazí. Pretože v tomto období budú sporiace produkty v bankách naďalej ponúkať nulové a možno už čoskoro dokonca záporné zhodnotenie. Klienti by preto mali bystriť pozornosť nielen pri úveroch, ale tiež pri ochrane zarobených peňazí.

Páčil sa Vám článok? Podporte ho lajkom, zdieľaním či komentárom. A v prípade, že viete o niekom, kto potrebuje pomoc s úverom, kľudne ho pošlite za mnou. Rád pomôžem.

20. októbra 2019