Hypotéka a plná moc – ako vybaviť hypotéku, ak niekto nemôže prísť na podpis?
Pri kúpe či predaji nehnuteľnosti sa často stáva, že niektorý z účastníkov nie je fyzicky dostupný a nemôže podpisovať zmluvy osobne. Ako prebieha celý proces a podpis zmlúv na plnú moc a so splnomocnencom?
V praxi sa čoraz viac stretávam s prípadmi, keď celý obchod a vybavenie hypotéky komplikuje neprítomnosť niektorého účastníka. Najčastejšie ide o prípady, keď sa na podpis zmlúv nemôže dostaviť predávajúci, pretože žije v zahraničí.
Nedávno som však riešil aj iné zaujímavé prípady:
- Slováka žijúceho v Austrálii, ktorý chcel riešiť vlastnú americkú hypotéku
- predaj nehnuteľnosti manželov, kde jeden z manželov je vo veľmi dlhom výkone trestu odňatia slobody
Klientske prípady sa podarilo dotiahnuť do úspešného konca a ich príbehy stali sa motiváciou pre napísanie tohto článku.
3 najdôležitejšie zmluvy
Obchod s nehnuteľnosťou spojený s vybavovaním hypotéky znamená, že v celom procese sa stretneme minimálne s troma rôznymi dôležitými zmluvami.
Účastníkmi zmlúv sú spravidla Predávajúci (ten, kto predáva nehnuteľnosť), Kupujúci (ten, kto nehnuteľnosť nadobúda), Záložca (majiteľ nehnuteľnosti, ktorou bude úver zabezpečený) a samozrejme Banka ako financujúca inštitúcia.
Poďme sa pozrieť na jednotlivé zmluvy, s ktorými prídeme do styku:
Kúpno-predajná zmluva (KPZ)
Účastníci – Predávajúci, Kupujúci (+ treťou stranou môže byť realitná kancelária ako sprostredkovateľ predaja)
V kúpnej zmluve sa Predávajúci a Kupujúci navzájom dohadujú na prevode nehnuteľnosti. Tá musí byť presne vyšpecifikovaná. Ďalej sa určuje kúpna cena a podmienky obchodu. V prípade financovania hypotékou si obidve zmluvné strany dohadujú vzájomnú súčinnosť, ktorá je potrebná pre spracovanie úveru v banke a neskôr na katastri.
Úverová zmluva (UZ)
Účastníci – Kupujúci ako budúci Dlžník, Banka
Úverová zmluva je zmluvou o hypotéke. Banka si v nej s klientom dohaduje presné podmienky poskytnutia hypotekárneho úveru.
Uvedené sú parametre hypotéky ako jej výška, splatnosť, úročenie či výška splátky. Dôležité sú podmienky, ktoré Banka stanovuje pre poskytnutie úveru (napríklad, že nehnuteľnosť, ktorou bude úver ručený, musí byť dostatočne poistená) a tiež podmienky, ktoré je nutné splniť po poskytnutí úveru.
Záložná zmluva (ZZ)
Účastníci – Záložca, Banka (+ väčšina bánk pridáva ako tretiu stranu aj Dlžníka z Úverovej zmluvy, ktorého sa úver týka, a na ktorého po prevode nehnuteľnosti prejde ťarcha spojená so záložným právom)
Záložnou zmluvou sa Banka dohaduje s aktuálnym majiteľom (najčastejšie je to zároveň Predávajúci) na založení nehnuteľnosti v prospech hypotekárneho úveru poskytnutého v Úverovej zmluve. Okrem identifikácie úveru tu nájdeme informácie o zakladanej nehnuteľnosti a o samotnom záložnom práve a jeho prípadnom výkone.
Iné zmluvy
Pri kúpe nehnuteľnosti, ktorá sa predáva cez realitnú kanceláriu (ale nielen vtedy) sa môžu ešte najmä na samom začiatku procesu objaviť Rezervačná zmluva, Zmluva o budúcej zmluve či Zmluva o zložení blokovacieho depozitu. Súvisia s úkonom rezervácie nehnuteľnosti a ich účastníkmi je štandardne strana kupujúceho a realitná kancelária.
Spôsoby splnomocňovania
Skôr ako sa pozrieme na rôzne úkony spojené s realitným obchodom a riešením hypotéky, je dobré ešte rozlíšiť dva základné druhy plnomocenstva, ktoré je možné udeliť.
V prvom prípade môže byť udelená tzv. Generálna plná moc alebo tiež Všeobecné plnomocenstvo. Toto plnomocenstvo oprávňuje splnomocneného na viacero alebo akékoľvek právne úkony v mene splnomocniteľa, ktoré neodporujú právnemu poriadku. Zastúpení všeobecné oprávnenie využívajú často pri dlhodobej neprítomnosti. Napríklad, ak žijú v zahraničí.
Plnomocenstvo s vymedzenými právnymi úkonmi alebo vzťahujúce sa len na konkrétnu záležitosť sa nazýva Osobitné. Je v ňom presne špecifikovaná úloha alebo právny úkon, na ktorý môže byť použité.
Plnomocenstvá ešte môžeme rozlíšiť poďla doby ich trvania. Plnomocenstvo môže byť udelené na dobu neurčitú, na určitú dobu alebo môže zaniknúť vykonaním úkonu, na ktorý bolo plnomocenstvo obmedzené.
Pokiaľ ide o kúpu/predaj nehnuteľnosti a/alebo riešenie hypotéky, banky neobľubujú generálnu plnú moc. Takisto banka nemusí akceptovať voľne písané všeobecné plnomocenstvo.
Banky majú vlastné tlačivá pre plnomocenstvá, ktoré sú osobitné, tzn. vymedzujú sa v nich úkony (napríklad podanie žiadosti, podpis UZ, otvorenie bežného účtu), na ktoré budú obmedzené.
Podpis s využitím plnej moci je vhodné konzultovať s bankou a finančným agentom ešte pred spustením samotného procesu.
Splnomocňovanie jednotlivých úkonov
V nasledujúcej časti sa už pozrieme na rôzne úkony, ktoré sa spájajú s obchodom, kde je niektorá strana zastúpená splnomocnencom. Uvediem tipy a možnosti splnomocňovania.
Rezervácia nehnuteľnosti
Kupujete byt, dom alebo pozemok, ale žijete napríklad vo Veľkej Británii. Využijete preto známeho, ktorého poveríte všetkými úkonmi a splnomocníte ho. Po nájdení nehnuteľnosti za Vás môže podpísať rezerváciu a k nej príslušný dokument.
Pre realitné kancelárie je však najdôležitejší akt zloženia zálohy. Tým jednoznačne prejavujete vôľu pustiť sa do kúpy nehnuteľnosti. Mnoho realitných kancelárií si vystačí so zaslaním zálohy na účet a podpisom dokumentov elektronickými prostriedkami.
Vo financiách poznáme vznik záväzku a „podpisovanie zaplatením“ (vznikajú tak napríklad zmluvy PZP), tento krok sa teda často dá zvládnuť aj bez fyzického podpisovania dokumentov.
Podanie žiadosti o hypotéku
Žiadosť o hypotéku môžete podať viacerými spôsobmi. Nemusia byť skomplikované podpisovaním splnomocnencom. Odporúčam konzultovať s poradcom. Ak však chcete, aby za Vás podával žiadosť splnomocnenec, je vhodné mať pripravené špeciálne splnomocnenie na tlačive vybranej banky. V opačnom prípade sa môže prípad skomplikovať až zastaviť.
Podpis Kúpno-predajnej zmluvy
Pri podpise KPZ môže za Predávajúceho a/alebo za Kupujúceho konať splnomocnenec s príslušným splnomocnením. Splnomocnenie bude potrebné priložiť ako prílohu ku KPZ.
V prípade, že splnomocniteľom je Predávajúci, a keďže podpis Predávajúceho na KPZ musí byť notársky overený, musí splnomocnenec realizovať podpis KPZ na notárskom úrade s predložením plnomocenstva.
Podpis Úverovej zmluvy
Podobne ako pri podávaní žiadosti o hypotéku, aj podpis UZ je možné realizovať so splnomocnením. Opäť platí, že vhodné je mať osobitné splnomocnenie na tlačive banky. Banka o podpise splnomocnencom musí vedieť vopred a je dobré mať kópiu splnomocnenia pre banku, pretože si ho môže ponechať.
Tu je potrebné ešte upozorniť, že v prípade osobitného splnomocnenia, ktoré bolo udelené za účelom kúpy nehnuteľnosti a v súvislosti so všetkými úkonmi vedúcimi k tejto kúpe (najmä riešenie hypotéky), toto splnomocnenie zrealizovaním obchodu zaniká.
V minulosti som sa stretol s prípadom, keď približne po polroku chceli klienti realizovať ďalšiu kúpu – znovupoužitie už udeleného splnomocnenia však nebolo možné a bolo potrebné udeliť novú plnú moc.
Podpis Záložnej zmluvy
Kameňom úrazu riešenia hypoték na plnú moc sú najčastejšie záložné zmluvy.
Pred rokom 2014 bolo možné podpisovať záložné zmluvy na základe plnej moci. To však už neplatí. V súlade s právnou úpravou účinnou od 1. mája 2014 splnomocnenie nie je možné. Ak sú vlastníkmi predávanej nehnuteľnosti fyzické osoby, tak záložnú zmluvu musia podpísať tieto fyzické osoby.
Udiať sa tak môže na veľvyslanectve Slovenskej republiky v danom štáte (vo výnimočných prípadoch môžu banky akceptovať podpis na ambasáde Českej republiky) alebo u notára, ktorý vie podpisy overiť s tzv. doložku – apostille.
Zmluvy sú odosielané poštou na miesto podpisu a po návrate na Slovensko s overeným podpisom banka dôkladne kontroluje, či neboli nejakým spôsobom upravované (chýbajúca strana, pridaná strana, zmenená textácia alebo údaje).
Napriek tomu, že ide o vcelku náročný úkon, je zvládnuteľný. Pochopiteľne, je fajn dobre ho naplánovať, a treba počítať s dlhším vybavovaním ako pri bežnom procese.
Právny úkon, ktorým spotrebiteľ splnomocňuje tretiu osobu na uzavretie dohody o zabezpečení splnenia záväzku spotrebiteľa zo spotrebiteľskej zmluvy v mene spotrebiteľa, je neplatný. § 5a ods. 4 zákona č. 250/2007 Z.z. o ochrane spotrebiteľa
Otvorenie/Zrušenie bežného účtu
Úkony nad bežným účtom nie je problém vybaviť s generálnou plnou mocou alebo s osobitným plnomocenstvom, ktoré je obmedzené na úkony v súvislosti s otváraním alebo rušením bežného účtu. Pri rušení bežného účtu je dobré v plnomocenstve uviesť číslo účtu.
Pozor treba dať na produkty naviazané na bežný účet.
Ak by plnomocenstvo bolo udelené výslovne len za účelom zrušenia bežného účtu a k bežnému účtu by bola kreditná karta alebo iný naviazaný produkt, mohol by nastať problém. V plnej moci je preto treba uviesť možnosť ukončiť naviazané produkty.
Žiadosť o vyčíslenie zostatku úveru
Ak Vás pri predaji nehnuteľnosti niekto zastupuje a na nehnuteľnosti je zostávajúca hypotéka, budete potrebovať žiadať banku o splatenie úveru. Banka musí vystaviť informáciu o zostatku úveru, aby ho bolo možné splatiť. Zvládnete to s akýmkoľvek vhodne udeleným plnomocenstvom.
Pri viacerých dlžníkoch odporúčam radšej mať splnomocnenie od každého, nakoľko niektoré banky vyžadujú, aby túto žiadosť podpísali všetci dlžníci.
Podpis žiadosti o vinkuláciu poistenia nehnuteľnosti
Pri kúpe bytu alebo domu netreba zabudnúť na povinnosť poistiť nehnuteľnosť. Kým samotné poistenie sa dá vyriešiť online, potrebná vinkulácia zatiaľ v poisťovniach stále prebieha „papierovo“. Pre vybavenie by malo postačovať splnomocnenie udelené pre úkony spojené s riešením hypotéky.
Ďalšou možnosťou je nechať poistenie vyriešiť banku, ktorá zároveň vybaví vinkuláciu poistenia. Ak bude poistenie súčasťou Úverovej zmluvy o hypotéke, máte o starosť menej. Takto vyriešené poistenie Vás však môže výjsť o pár eur drahšie, oproti riešeniu mimo banky.
Podanie vkladu na katastri
Vklad na kataster za Vás môže odniesť ktokoľvek. Avšak je potrebné podpísať Návrh na vklad príslušnej zmluvy. Tento podpis nie je nutné notársky overovať, môže ho teda hneď podpísať splnomocnenec s vhodným splnomocnením. Kópiu plnomocenstva je potrebné priložiť ako prílohu ku katastrálnemu konaniu.
Záver
Financovanie s využitím hypotekárneho úveru je možné aj „na diaľku“. V nejednom prípade sa zmluvné strany dokonca nikdy nestretnú, keďže niektorá je zastúpená splnomocnencom. Pokiaľ Vás čaká podobná situácia a chcete ušetriť kopec starostí, času a peňazí, rád Vám s tým pomôžem.
Dobrý večer,
chcela by som Vás poprosiť o radu. Kupujem rodinný dom, ktorý má piatich majiteľov. Hypotéku mám už schválenú a bola som už aj na podpise úverovej zmluvy k hypotéke. Keďže ide o hypotéku je potrebné, aby majitelia prišli do banky podpísať záložnú zmluvu. V banke nám však povedali, že záložná zmluva musí byť podpísaná v jeden deň všetkými majiteľmi, ale to nie je možné, nakoľko dve z majiteliek sú opatrovateľky v zahraničí, ktoré sa navzájom striedajú v práci a vždy je jedna z nich mimo Slovenska. Dá sa to nejak vyriešiť, aby sa mohla záložná zmluva podpísať aj v priebehu viacerých dní? Alebo ako je možné túto situáciu vyriešiť? Za odpoveď Vám vopred ďakujem.
Dobry den,
Domnievam sa, ze hypo ste asi robili bez sprostredkovatela – ten Vas na to mohol upozornit, rovnako ako banka dopredu, ked si pozerala kupnu zmluvu 🙁 So zaloznou zmluvou je aj ten problem, ze ju nie je mozne splnomocnit, tj musi dojst k realnemu podpisu tou osobou, ktora je tam majitel. Som si isty, ze niektore banky to vedia mat aj tak, ze podpis nebude v ten isty den, ale postupne sa tie podpisy nazbieraju. Niekolko napadov, ktore by som poradil:
1. skusit poriadne prekomunikovat terajsiu banku, aky je mozny postup vo Vasom pripade, ak ste isli bez sprostredkovatela a komunikujete s menej sikovnymi bankarmi tak mozno Vam nedavaju uplne presne info. som ochotny Vam to preverit aj ja, ked tak mi napiste do emailu konkretnu banku a pobočku, kde to riesite
2. elegantny sposob a aj najjednoduchsi – terajsi vlastnici sa dostavia. rozumiem, ze kazdy ma toho vela, ale nehnutelnost predavaju mozno raz alebo dvakrat v zivote, cize mohli by sa tolko zorganizovat. som si isty, ze ak by mali prist na svadbu ci pohreb, tak by vedeli prist, cize treba len zvysit prioritu tejto udalosti v ramci predaja. na podpis zaloznej zmluvy v tejto chvili mate pravdepodobne 6 mesiacov, takze ak im bude aj mesiac trvat dohodnut si termin/dovolenky, nakoniec by sa to mohlo podarit. dom je dnes dost narocne predat, ak by som bol na strane predavajucich, snazil by som sa ten podpis zrealizovat
3. ak je mozna dohoda a trpezlivost na vsetkych stranach, mozete odstupit od terajsej zmluvy hypo. nasledne si terajsi majitelia daruju casti nehnutelnosti tak, aby ostal napriklad iba jeden alebo dvaja majitelia, ktori vedia byt fyzicky pritomni – s nimi potom zrealizuje hypoteku este raz, dostanu cele peniaze a nakoniec sa rozdelia s povodnymi vlastnikmi. tento proces by ste mali vediet zvladnut do 1-2 mesiacov podla toho, ako rychlo by sa previedli casti nehnutelnosti na katastri
Drzim palce. PM
Dobry Den,
Prosim o pomoc, mam hypoteku v SLSP na rodicovsky dom a potrebujem si cez slovensku ambasadu v londyne vybavit overenie podpisu na plnu moc, preto ze Predavame pozemok a tarcha cez banku bola dana na celu parcelu. Kedze som vydata a manzel je Anglican bude musiet aj on figurovat na listine plnej moci? Alebo bude ok let moj? Ucet v banke je len na moje meno. Vopred velmi pekne Dakujem, Maria
Dobry den,
Podpis musi byt overeny u Predavajucej strany, ak ste vylucna vlastnicka s nadobudnutim pred svadbou napr darovanim tak by mal stacit len Vas podpis. Ak by to bolo nadobudane uz v manzelstve kupou a ste spolu majitelia tak by som ocakaval podpis aj od manzela.
PM
Dobrý deň…
Poprosím o pomoc ohľadom v banke SLSP. Chcela by som zlúčiť spotrebný úver s hypotékou, aby som mala nižší úrok aj splátky. Všetko je vedené iba na moje meno. Medzičasom som sa vydala v r. 2019., ale hakliva vec je, že môjho manžela mi teraz zatvorili, a všade chcú jeho podpis, aj keď nemá žiaden účet v banke a ani nič s tým nemá spoločne. Keďže som teraz na všetko sama a splátky sú vysoké preto chcem refinanc, i RD, na ktorý mám hypotéku je môj aj na LV. Čiže manžel nikde nefiguruje.
Banka mi to nepovolí, lebo potrebujú jeho OP a podpisy.
Už som zúfalá.
Môžete mi prosím vás pomôcť…..?
S pozdravom
Andrea
Dobry den Andrea,
Pardon za neskorsiu reakciu. Dovolim si vsak povedat, ze Vam viem pomoct. Minuly rok som riesil podobny pripad. Kedze ste jedinym majitelom nehnutelnosti a nie je potrebny podpis manzela na zaloznu zmluvu (co nie je mozne splnomocnit), ostatne ukony by malo byt mozne realizovat so splnomocnenim. Presny postup by som Vam povedal podla toho ci je manzel vo vazbe (potrebny suhlas prokuratora) alebo je uz vo vykone trestu (suhlas vaznice). Idealne mi zavolajte kedykolvek, ak nedvihnem tak zavolam spat, pripadne mi napiste email a dohodnem si konzultaciu, kludne aj cez videohovor a poradim Vam.
Pekny den.
Dobry den, s manželom by sme chceli zažiadate o úver v slovenskej banke. Obaja žijeme v zahraničí a chceli by sme poveriť niekoho z rodiny aby nás zastupoval. Mohli by ste nám poradiť, ktorá banka je v tomto smere najvhodnejšia? Žijeme a pracujeme na Jersey – Normandske ostrovy a zarábame v britských librach. Nehnuteľnosť už mame vyhliadnutu a chceli by sme sa vyhnúť cestovaniu na Slovensko. Dakujem
Dobry den Vladimira, dakujem za dotaz.
Odporucal by som to riesil v jednej z troch velkych bank: SLSP, VUB alebo CSOB. TB neakceptuje prijem v inej menej ako EUR (iba na vynimky), male banky rozhodne neodporucam. Cestovat budete urcite musiet na ambasadu do Londyna, ale to by bol uz finalny podpis zaloznych zmluv po vybaveni hypoteky. V pripade zaujmu si mozeme dohodnut videohovor, v tomto pripade je to asi najpohodlnejsi sposob ako si prejst detaily 🙂
Pekny den zelam.