Hypotéky so štátnym príspevkom pre mladých sa výrazne zmenia. Prinášam vám najčerstvejšie informácie o pripravovaných legislatívnych zmenách aj s výpočtom dopadov na mladých poberateľov štátnej podpory bývania.
AKTUALIZÁCIA: 19.06.2017 8:20 – pridaný prepočet podľa aktuálnych trhových sadzieb
Ak ste zistili chybu vo výpočtoch, prosím informujte ma, aby som ju mohol opraviť. Ďakujem.
Bolo to niekedy v januári, keď sa prvýkrát objavila informácia o tom, že hypotéky so štátnym príspevkom pre mladých (ŠPM) sa budú meniť a možno dokonca rušiť.
Nanešťastie informácia len tak vyletela z prostredia Ministerstva financií, no známe neboli žiadne ďalšie detaily. A tak sme boli v očakávaní toho, aké zmeny nás čakajú a či sa vôbec niečo udeje. Vyzerá to však tak, že ŠPM naozaj končí!
Týždenníku Trend sa podarilo dostať k pripravovanej novele návrhu zákona o dani z príjmov. Tá za skvelou štátnou podporou bývania zrejme urobí definitívnu bodku.
3 % zľava z úroku sa má skončiť
Pripravovaná novela ukončí doterajší spôsob štátnej podpory bývania.
Mladí ľudia spĺňajúci príjmovú hranicu vo veku do 35 rokov si vďaka nej mohli znížiť úrok na hypotékach o 3 %. A hoci k tomu banky pristupovali rôznym spôsobom, v optimálnom prípade mohli mladí ľudia ušetriť za 5 ročné obdobie niekoľko tisíc eur.
Vedeli ste, že nie je jedno, v ktorej banke si vezmete úver so štátnym príspevkom pre mladých? Najlepšie vychádza v OTP banke a Tatra banke, najhoršie v ČSOB a Slovenskej sporiteľni.
Po novom by malo byť všetko inak. Štát prestane dotovať hypotéky doterajším spôsobom a nahradí ho daňovým bonusom. Ten sa bude môcť zohľadniť v daňovom priznaní. Pokiaľ novela zákona vstúpi do platnosti 1.1.2018, daňový bonus si budeme môcť prvýkrát uplatniť až v roku 2019.
Daňový bonus nenahradí stratu, ktorá mladým vznikne na zvýšenej istine dlhu. Obrázok: Pixabay
Prepočet zmien v podpore bývania
Nový daňový bonus by mal mladým umožniť odpočítať si z dane polovičnú zľavu zaplatených úrokov, maximálne do výšky 400 eur.
V praxi to pre mladých znamená, že štát preplatí časť nákladov na úvery a to v podobe zníženia dane.
Porovnanie starého a nového spôsobu štátnej podpory
Pripravil som pre vás prepočet a porovnanie toho, ako to vyzerá dnes a ako by to mohlo byť vyzerať po novom.
Banka ponúkla dvom žiadateľom úrokovú sadzbu 3,5 %. Emil žiaľ nespĺňa podmienky na ŠPM, Ivana áno. Ivane by dnes bola sadzba znížená o ŠPM 3 % (2 % štát a 1 % banka) na 0,5 %. Ich hypotéky budú potom vyzerať takto:
| Parameter | Emil bez ŠPM | Ivana so ŠPM |
|---|---|---|
| Úver | 50 000 € | 50 000 € |
| Splatnosť | 30 rokov | 30 rokov |
| ŠPM | Nie | Áno |
| Úrok | 3,50 % | 0,50 % |
| Splátka | 224,52 € | 149,59 € |
Pozrime sa teraz, ako by vyzerali úvery obidvoch po 5 rokoch, čo je dĺžka obdobia, počas ktorého sa poskytuje príspevok. Po piatich rokoch je situácia Ivany a Emila takáto:
| Parameter | Emil bez ŠPM | Ivana so ŠPM |
|---|---|---|
| Zaplatené splátky | 13 471,34 € | 8 975,69 € |
| Splatený dlh | 5 151,46 € | 7 821,42 € |
| Zostatok istiny | 44 848,54 € | 42 178,58 € |
Ako vidíme, ŠPM v dnešnej podobe by Ivane ušetril až 7 165,61 € (4 495,65 € menej na splátkach a o 2 669,96 € nižší zostatok dlhu).
Pri novej forme daňovej úľavy, by nastala dôležitá zmena!
Obidvaja, Emil aj Ivana, by platili rovnakú sadzbu – 3,5 %. Ich splátka aj vývoj zostatku by tak boli tiež rovnaké. Ivana by si však mohla každý rok uplatniť daňovú úľavu.
Ivana by prvý rok na úrokoch zaplatila presne 1734,69 €. Štát by jej ako zľavu vrátil 400 eur. Ivana by mala nárok uplatniť si daňovú úľavu aj po ďalšie roky a celkovo by sa jej tak vzhľadom na zaplatené úroky vrátilo 5 krát po 400 eur. Ivana by teda ušetrila 2000 eur.
Problém spočíva v tom, že banka by jej úver úročila klasickou sadzbou a preto by sa vnútorný pomer jej splátky neodlišoval od prípadu, keby štátny príspevok nepoberala! Šetrenie na zostatku dlhu sa v tomto prípade nemôže prejaviť.
No a tu je celý pes zakopaný. Zatiaľčo doteraz mohla Ivana ušetriť vyše 7100 eur, po novom to bude len 2000 €. Štátny príspevok pre mladých po novom tak pre ňu bude o 5000 eur nevýhodnejší!
Prepočet s aktuálnymi sadzbami
Viacerí ste pripomienkovali, že dnes už sadzba 3,50 % nie je aktuálna. Prepočet vyššie je technickým prepočtom podľa pôvodných podmienok. Pridávam prepočet v aktuálnych trhových číslach. Porovnáme nasledovné situácie:
- hypotéka so ŠPM a najvýhodnejšou sadzbou 0,05 %
- hypotéka bez ŠPM a trhovou sadzbou 1,49 % (5R fix)
- hypotéka s daňovým bonusom a trhovou sadzbou (5R fix)
| Parameter | ŠPM 0,05 % | bez ŠPM 1,49 % | daňová úľava 1,49 % |
|---|---|---|---|
| Úver | 50 000 € | 50 000 € | 50 000 € |
| Splatnosť | 30 rokov | 30 rokov | 30 rokov |
| Úrok | 0,05 % | 1,49 % | 1,49 % |
| Splátka | 139,94 € | 172,32 € | 172,32 € |
| Zaplatené splátky | 8 396,40 € | 10 339,20 € | 10 339,20 € |
| Úroky za 5 rokov | cca 114,60 € | cca 3 473,70 € | cca 3 473,70 € |
| Zostatok istiny | 41 718,42 € | 43 137,61 € | 43 137,61 € |
| Daňová úľava | 0 € | 0 € | 1 738,35 € |
Daňová úľava pri treťom spôsobe by vznikala každý rok na základe zaplatených úrokov. Výpočet je približný (odchýlka je max. v centoch) a vychádzala by približne takto:
- rok – zaplatené úroky: 735,90 €, daňový bonus: 367,95 €
- rok – zaplatené úroky: 715,92 €, daňový bonus: 357,96 €
- rok – zaplatené úroky: 695,64 €, daňový bonus: 347,82 €
- rok – zaplatené úroky: 675,06 €, daňový bonus: 337,53 €
- rok – zaplatené úroky: 654,18 €, daňový bonus: 327,09 €
Pôvodne by dlžník celkovo zaplatil 8 396,40 eur a jeho istina by bola po piatich rokoch 41 718,42 eur (prvý stĺpec v tabuľke vyššie). Po novom by bol zostatok dlhu 43 137,61 eur a náklady na hypotéku vo výške 10 339,20 eur (splátky) – 1 738,35 eur (daňová úľava) = 8 600,85 eur.
Mladí klienti by si tak na trhu v aktuálnych podmienkach pohoršili o 1 623,61 eur oproti pôvodnému spôsobu ŠPM.
Nutné je dodať, že nevieme, z akej sadzby budú banky vychádzať pri podpore po novom. A ak tá bude horšia ako aktuálna trhová, rozdiel sa môže ešte zmeniť.
Čo sa stane s trhom hypoték pre mladých?
Nový spôsob podpory bývania a zrušenie ŠPM bude mať za následok výrazne zmeny na trhu s hypotékami – a to nielen pre mladých.
Vo vzduchu ostáva ešte najdôležitejšia otázka:
„Čo sa stane s hypotékami, kde už beží štátny príspevok pre mladých?“
Doteraz bol faktor ŠPM mimoriadne dôležitým pri zohľadňovaní výberu banky. Nesprávny výber banky mohol mladého človeka stáť tisíce eur. Po novom bude všetko inak.
Kým doteraz banky mladých pri žiadosti o úver so štátnym príspevkom vyhodnocovali v inej bonite, je možné, že podmienky pre žiadateľov so ŠPM a bez ŠPM sa vyrovnajú. Jednoducho povedané: štátny príspevok bude hrať oveľa menšiu rolu pri výbere banky ako doteraz. A to opäť raz poriadne premieša karty na trhu.
Prepočty hypoték a výber správneho riešenia budú tak opäť o niečo komplikovanejšie.
Ako to dopadne v roku 2019? O všetkom vás samozrejme budem informovať.
Zatiaľ si však ešte musíme počkať na to, či štátny príspevok po novom prejde v takej forme, v akej ho aktuálne plánuje zákonodarca.