Hypotéka so splátkou každé dva týždne ušetrí peniaze
Slovenské banky aktuálne ponúkajú iba mesačné splácanie hypoték. Novinka vo forme splátky každé dva týždne by mohla klientom ušetriť nemalé peniaze.
Na Slovensku pomaly doznieva hypotekárny boom. Za uplynulé desaťročie sa zadĺženie domácností extrémne zvýšilo a bývanie na hypotéku riešili desaťtisíce ľudí. Vrátane mňa.
Okrem toho, že som si sám kúpil nehnuteľnosť na hypotekárny úver, ročne riešim desiatky klientskych prípadov. Len za posledné tri roky to bolo viac než 100 úverov s objemom cez 10 miliónov eur. A hoci je hypoték veľa, na hypotekárnom sa toho veľa nedeje.
Menili sa zákony, menil sa štátny príspevok, Beblavého percento umožnilo lacné refinancovanie medzi bankami, ale zaujímavejších inovácií či nápadov zo strany bánk sme sa veľmi nedočkali.
Výnimkou je snáď len offsetová hypotéka, ktorá však Poštovke veľmi nevyšla. Za príjemnú ešte považujem možnosť mimoriadnych extra splátok, ktoré ponúka ČSOB pomocou internetbankingovej aplikácie alebo novinky ako tvárová biometria a rozpoznávanie hlasu od Tatra banky.
V tomto článku sa povenujem novému modelu splácania, ktoré by mohla niektorá banka na Slovensku spustiť. Bol by som rád, keby to bola práve tá moja 🙂 Ale kľudne môže aj iná a ostatné sa snáď neskôr pridajú.
Hypotéka so splátkou každé dva týždne
Určite ste už počuli o tom, že v zahraničí je bežná výplata každý týždeň alebo dva. Na Slovensku sa len výnimočne stretneme s niečím iným ako je vyplácanie každý mesiac.
Podobne ako sú v zahraničí časté rôzne formy odmeňovania za prácu, stretneme sa aj s inými modelmi splácania úverov. Avšak kým pri výplatách ide skôr o pohodlie a zvyk, častejšia splátka dlhu navyše výrazne ovplyvňuje preplatenosť úveru a celkovú dobu splácania.
Ako je to možné?
Odpoveď sa skrýva v kalendári.
Kalendárny rok má 12 mesiacov, ale až 52 týždňov. Čo znamená, že pri dvojtýždňovej splátke klienti zaplatia ročne nie 12, ale 13 splátok. 52 týždňov deleno 2 znamená 26 splátok v polovičnej výške, čiže 13 plných splátok. A hoci na prvý pohľad nejde o veľký rozdiel, ako to už (nielen) vo financiách býva, všetko je ukryté v detailoch.
Prepočet úspory pri častejšej splátke
Poďme sa pozrieť na to, čo urobí dvojtýždňový interval splácania s hypotékou na 30 rokov.
Podľa aktuálnych meraní sa v prvom kvartáli 2019 pohybovali priemerné úrokové sadzby na hypotékach okolo 1,50 % (zdroj: NBS).
Prepočet teda robím pri úrokovej sadzbe 1,50 %, hypotéke vo výške 100 000 eur a splatnosti nastavenej na 30 rokov.
Konečné čísla vyzerajú takto:
prepočet úspory mesačné vs. dvojtýždňové splácanie
Pri uvedenej hypotéke vychádza mesačná splátka na 345,12 € a dvojtýždňová splátka je polovičná 172,56 €. Celkovo klient v prvom prípade zaplatí 360 splátok, v tom druhom by bolo zaplatených 706 splátok. Úver by sa skončil takmer o 3 roky skôr a klient by celkovo zaplatil o 2415,84 eur menej.
Úspora vzniká, pretože banky vždy úročia len aktuálne dlžnú sumu. Pri častejšej splátke klesá dlh tiež častejšie a je priebežne úročený z nižších hodnôt. Ako vidno v tabuľke, priemerný úrok pri dvojtýždňovej splátke je nižší.
Dobre to ilustrujú amortizačné tabuľky jednotlivých modelov splácania. Uvádzať vývoj 360 resp. 706 splátok by bolo náročné, ale rýchlejšie klesajúci zostatok hypotéky uvidíte už aj pri zobrazení vývoja hypoték v prvých dvoch rokoch. Viditeľné sú tiež odlišné pomery splácanej istiny a platených úrokov v jednotlivých platbách.
prepočet – mesačné splácanie, zdroj: vlastný prepočet
prepočet – dvojtýždňové splácanie, zdroj: vlastný prepočet
Ako je možné vidieť vo vyššie uvedených prepočtoch, už po prvých dvoch rokoch klient s dvojtýždňovým splácaním dlhuje o 702,34 eur menej.
Oplatí sa hypotéka s dvojtýždňovou splátkou?
Na nový model splácania sa dá pozrieť niekoľkými spôsobmi. Ak by sme chceli jednoznačne porovnať nákladovosť obidvoch typov splácania, potom úspora pri dvojtýždňovom splácaní je jasne daná nižšou celkovou sumou, ktorú je potrebné zaplatiť na splatenie hypotéky.
Množstvo ľudí by určite zaujala informácia, že úver by takto bol splatený takmer o 3 roky skôr. Nenechajte sa pomýliť, pri uvedenej hypotéke nedochádza k úspore až 36 odpustených splátok vo výške 345 eur. Pri dvojtýždňovom splácaní by sme predsa platili navyše pomyselnú trinástu splátku celých 27 rokov. Každopádne tri roky sú tri roky.
Najčastejšou klientskou otázkou pri vybavovaní úveru je možnosť predčasných splátok a skoršieho splatenia hypotéky. Dvojtýždňové splácanie je jedna z ciest ako priblížiť konečnú splatnosť úveru na bývanie.
Ďalšou zaujímavosťou by mohol byť lepší manažment úveru pri splácaní po menších častiach. Samozrejme častejšie splácanie znamená aj oveľa viac príležitostí zmeškať splátku. Takto nastavený úver možno vyžaduje dobrú disciplínu.
Viem si predstaviť, že banky by si mohli za takýto typ splácania účtovať špeciálny poplatok za poskytnutie úveru. Odôvodniť by sa dal napríklad zvýšenou administratívnou náročnosťou. Nemyslím si, že by v roku 2019 bol problém spracovať dve platby namiesto jednej, ale v prípade dodatočných bankových poplatkov by bolo potrebné prepočítavať, či to má zmysel.
Za ďalšie úvahy by ešte mohlo stáť načasovanie rôznych typov splácania. Klienti by si mohli voliť dvojtýždňovú splátku napríklad na začiatku, keď je ešte úver vysoký. Vtedy sa úspora na zaplatených úrokoch prejavuje viac. Po desiatich rokoch by napríklad klient mohol pokračovať už v režime mesačnej splátky.
Dnes máme na trhu historicky najnižšie úrokové sadzby, ale tie tu nemusia byť navždy.
Ak by sme 30 ročný stotisícový úver z uvedeného príkladu simulovali pri priemernom úroku 3 % (čo je oveľa reálnejšie), dvojtýždňové splácanie by skrátilo dobu splácania o 44 mesiacov a úspora by už bola 6 879,35 eur. A keby sme simulovali oveľa vyššie úvery, napríklad v Bratislave, čísla by boli ešte zaujímavejšie.
Hypotéka s pravidelnou dvojtýždňovou splátkou by potom už určite stála za zváženie. Preto si myslím, že by bolo skvelé, keby sa niektorá väčšia banka vytiahla a s touto novinkou na náš trh zavítala.
Čo poviete? Páčila by sa Vám možnosť splácať menšiu splátku častejšie? Keby ste mali na výber, išli by ste do dvojtýždňovej splátky? Budem rád, keď sa zapojíte do diskusie a necháte svoj názor pod článkom.